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北京土地市場地王頻出背後：豪宅危機已現
從今年初豐臺白盆窯拍出北京土地成交史上總價“地王”後，北京土地市場就開啟瞭地王模式。之後豐臺西局、海淀西北旺、朝陽孫河和東壩、房貸2順位銀行怎麼貸款比較會過件豐臺石榴莊及樊傢村，北京新晉地王不斷加冕。如今，“地王之火”已經蔓延至門頭溝、昌平北七傢乃至房山區域，大大突破人們的傳統認知。北京2015年的賣地金額截至目前已達1920億元，超越瞭2014年全年的成交紀錄。
越來越多的人開始懷疑，北京樓市上演已久的“新地王拍出，老豪宅解套”的邏輯能否延續。
“地王”潮水洶湧
隨著最近一期土地拍賣結果出爐，北京市房山區兩宗地以總價68.63億元成功出讓，至此北京2015年內賣地金額已達1920.77億元，超越瞭2014年創造的1916.9億元成交紀錄。
截至年底，北京市尚有位於通州區、懷柔區、昌平區、大興區以及順義區等多個區域共7宗土地待售，總起價67.75億元。即使全部底價成交，今年北京市賣地收入也可高達1988.52億元，隻要略有溢價，北京全年土地出讓金超2000億元大關將毫無懸念。
北京市國土局資料顯示，10月20日至今一個月的時間內，北京土地市場共出讓土地25宗，成交額高達719.63億元。“面粉貴過面包”的現象頻出，區域地價紀錄也頻繁被打破。而且，土地熱潮已經從北京開始向全國迅速蔓延。僅11月24日，廣州、蘇州兩個城市共計成功出讓瞭24宗地，總成交金額高達145億元。值得註意的是，兩個城市都有新的區域地王誕生。
大型房企一位相關人士表示，三四線城市庫存高企，風險不斷加劇，一二線城市需求更為穩定，回歸一線城市成為龍頭房企的必然之選。
豪宅危機已現
轟轟烈烈的地王“進行曲”讓人們感到瘋狂的同時，也嗅出瞭豪宅市場的危機。
“如果說今年1月，作為北京土地拍賣史上的總價‘地王’——豐臺白盆窯地塊的誕生震驚瞭京城，那麼此後樓市開啟的地王模式則讓市場徹底沸騰。”一傢機構觀察人士表示，但現在地王已經從豐臺蔓延至昌平北七傢、門頭溝，乃至房山這些原本不具備承載豪宅的區域，不得不引起行業的警醒。
按照面粉與面包的邏輯，地價的攀升必然引發商品住宅出現高端化趨勢。據統計，近期北京連續出現瞭10宗地王，地王必然打造成高端項目，如果算上2013年開始不斷出現的地王來看，未來新上市項目豪宅化已成為趨勢，而很多過去認為是非豪宅區的也將供應大量的豪宅項目，將明顯影響市場定價。
中原地產首席研究員張大偉表示，北京預計在2016年待售的頂豪項目達到50個，住宅數量則超過3000套。雖然對於豪宅項目來說，正常的銷售周期都起碼在十年以上，但在目前這種情房貸信用貸款增貸貸款全省皆可處理況下，豪宅市場的分化將非常嚴重。未來入市的50個頂豪項目中，活得滋潤的可能隻有10個，10-20個能夠勉強活著，更多的可能將遇到非常大的風險。
豪宅邏輯生變
一位長期關註北京豪宅市場的專傢分析，目前豪宅市場的邏輯必將改變。原來新地王一出，周邊豪宅立即解套的情況可能不會再重演。
門頭溝、昌平北七傢、房山等地處五環外，乃至六環，遠離城市核心區，同時區域內地段、配套、資源的缺失在短期內無法彌補。企業一味在產品上下功夫也不見得奏效。
以孫河地王中糧瑞府項目為例，該項目從拿地到首次開盤歷經兩年，項目時間、財務成本不低，但周邊項目銷售價格都低於該項目，讓其遲遲無法入市。即便孫河後來再度拍出高價地，對其銷售也沒有明顯促進。
“未來豪宅市場必將呈現出分化。”該人士表示，未來類似萬柳書院、昆侖域、中國璽、釣雲臺這樣的豪宅銷售壓力會較小。主要是該項目拿地稍早，地價還沒像現在這樣離譜，賬算得過來。而且周邊競品也不多。
按照這個理論，可以預計夏傢胡同以及農展館“地王”可能都會解套在即。
另外類似於中糧瑞府這樣的一些豪宅可能會出現叫好但不太叫座的情形。產品營造上沒得說，但畢竟項目距離城市核心太遠，單價超過10萬元，市場接受上還需要時間。
風險最大的就是幾塊豐臺“地王”。未來這幾個項目幾乎面臨著同樣困擾：體量大、地價高、位置一般、紮堆競爭。一旦定價失誤或是產品營造不利，將來可能會陷入僵局，甚至是死局。可以預見，這些豪宅未來即使“活著”，也會相當辛苦。
此外，東壩板塊與其他區域可能有所區別。業內人士分析，東壩區域價值可能目前還不能支撐豪宅板塊，預計這些地王大都會按照樓面價加一兩萬元左右出手，一邊貼著成本賣、一邊等明年大環境改善。
豪宅賣給誰
與豪宅供應井噴對立的則是市場需求的乏力。
近日，國傢統計局發佈瞭10月70個大中城市住宅銷售價格變動情況。10月，北上廣深四個一線城市中，除上海住宅價格環比漲幅增加0.2個百分點之外，其他三個城市的漲幅均出現下滑。其中，北京漲幅收縮瞭0.3個百分點。
亞豪機構市場總監郭毅表示，房價環比漲幅的收窄，體現出目前一線城市房地產市場再次表現出後繼無力。 郭毅表示，地王盤賴以解套的關鍵點就是房價持續、高速的上漲，在房價沒有上漲到地王盤預期價位時，房企隻能選擇延遲推盤，以時間換市場。但延緩入市將使房企背負巨大的財務成本，更深遠的影響則是拖累到企業的擴張速度。在北京這個“強者恒強”的環境裡，一步慢則步步慢，甚至會導致房企退出一線行列。
豪宅產品的需求是否有想象的那樣旺盛，一直是企業關註的焦點。隨著土地市場地王頻出，樓市成交也逐漸感受到傳導效應。
以上周入市的冠城大通·百旺府與遠洋·天著春秋兩個項目為例，均與“地王”相關。其中冠城大通·百旺府緊鄰4月首創拍下的海淀永豐產業基地一宗樓面價高達4.3萬元/平方米的地王。但冠城大通·百旺府售價僅為4.38萬元/平方米，入市房源當天售罄。
另一傢豪宅項目遠洋·天著春秋也選擇拿地一年之後快速入市，其7.5萬元/平方米的定價作為低密度別墅項目算不上高，當初該地塊拿地樓面價為4.2萬元/平方米。
業內人士表示，對於這些“地王周邊項目”而言，當下實現“貼地飛行”無疑是一個最佳選擇，未來市場競爭，尤其是產品競爭、客源競爭也將更加激烈。張大偉分析，隨著房山、昌平、門頭溝等以往隻供應剛需、改善型項目為主的區域不斷拍出地王，不久的將來很多過去認為是非豪宅區的區域將會供應大量的豪宅項目，這對市場定價有明顯影響。2015年的“地瘋狂”，將會傳導到2016年的“房堅強”。
此外業內專傢還提醒，對於房企而言，除瞭地價高企之外，未來地王項目還將面臨其他方面的挑戰。如政府部門對項目規劃的調整與變化，以及區域拆遷等問題都可能給項目帶來時間、財務的成本，甚至失去稍縱即逝的市場機會。
北京商報記者 董傢聲
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151126/005923852806.shtml
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