王健林房地產好賺錢時代沒瞭 今後要做三件事
王健林認為，上市最大的收獲，就是堅定轉型。新京報記者 侯少卿 攝
萬達集團董事長王健林認為，房地產業將成平均利潤行業，萬達旗下公司上市堅定萬達轉型決心
房地產市場供過於求的大環境，讓各大房企思考如何轉型。萬達集團董事長王健林近日接受新京報專訪，稱中國房地產行業好賺錢的時代過去瞭，今後將成為一個平均利潤行業。去年以來，萬達商業地產和萬達院線接連上市，給他帶來啟發，也堅定瞭萬達轉型的決心，目標瞄準輕資產路線。
更看重租金增長率
新京報：萬達商業今年的合約銷售目標僅增5%至1680億元，較為保守，是否對今年房地產市場仍保持謹慎態度？
王健林：我們自己對於房地產市場判斷，希望在中國房地產還沒有真正調整的時候，我們的庫存能實現全部去化，也就是嚴格“去房地產化”。
我曾說過到瞭2020年，商業地產全部凈利潤的三分之二要來自於租金，隻有三分之一來自於銷售收入，也可能那時候占比隻有30%，所以對於銷售收入看得並不是很重。我的意見是“隨便定”，他們(商業地產管理層)還定得有點增長，我更看重是年底的租金增長多少，在利潤當中占比是什麼樣的格局。
無論目標收入如何變化，但凈利一定會保持更高增幅，這是第一個目標；第二，看中凈利當中租金的占比，比如2020年，商業地產隻有1500億元，銷售下降瞭，但凈利400億元，其中租金達到300億元，那就成功瞭。
新京報：截至目前，刺激樓市的政策頻車貸信貸南投水里車貸信貸出，你判斷市場是否會因此發生轉向？
王健林：市場會受益於這幾次政策的調整，但不可能會有大的變化，受到影響最大的最多就是6-8個城市，北上廣深，再加上成都、武漢等，其他都不會有什麼變化。
無論政策再怎麼刺激，二三四線城市，特別是三四線城市，都不可能有大的變化。因為土地的供應和現在的存量太大。假如不再增加供應，用3年時間去庫存，中國地產才能保持進入長時間健康的狀態；但是，如果不供應土地，政府的錢從哪來呢？所以隻要形勢好一點，政府一定又會大量推地出來，所以對中國房地產長期趨勢，我認為，好賺錢的時代過去瞭，今後就是一個平均利潤行業，而以後(七八年以後)，如果純粹是賣房子，還有可能不如一個平均利潤行業。
上市啟示是堅定轉型
新京報：萬達商業地產和萬達院線相繼上市之後，對於你有哪些啟示？
王健林：對我們最大的啟發就是堅定我們走輕資產的這個轉型。沒上市之前，萬達是不是要轉型，由重變輕隻是轉型的一個方面，上市之前還看不清。
但上市這一年接觸瞭很多人，很多基金、投資人、還有經濟界人士，都在問我們一個問題，為什麼你們一定要自己開發，自己賣呢，別人拿錢你們來操作，這不是更加安全嗎？
這種問題提得非常多，促使我們覺得整個房地產拐點到瞭，由過去的趨緊，變成現在供過於求，所以上市最大的收獲就是促使我們盡快實現轉型，更加認清自己應該走的方向。確定轉型後，資本市場也給瞭我們一個比較好的估值，就是雖然利潤沒有發生變化，但是資本市場相信我們今年會有調整。
同樣，院線上市也是起瞭這個作用，使我們更加堅定轉型的決心，2014年商業地產248億的凈利潤，院線8億的凈利潤，是三位數的零頭，收入40多億，商業地產2000億，市值卻要趕上商業地產的一半瞭，我們內部反復開會，研究資本市場的導向，就是說傳統模式一定要堅決拋棄。
我總結就是要做三件事：做新的事，做高(高科技)的事，第三個要做網(互聯網)的事，我們一定要往這方面轉型。之前也做瞭一些預判，今年上半年我們拿地很猛，但不是買地瞭，而是開始拿別人錢進行投資瞭。相當於我是管傢，但投資風險已經轉移出去瞭，然後所有的投資者都一樣，多掙多分，少掙少分。所以這就是上市最大的收獲，就是堅定轉型。
新京報：有沒有新的挑戰和風險？
王健林：上市之後最大的風險我覺得在於行為短視，總會受到股價走勢的影響。
商業地產剛上市，跌破發行價有一段時間，有些同事就特別著急，我當時就說我可以忍受兩到三年股價低迷，但是我們一定要把我們確定的長期安全的事做下去。再發兩個年報，隻要有兩個年報證明我們走的路是正確的，資本市場一定會重新佈置。實踐證明還沒等到那個時候呢，就已經看到瞭(股價上漲)。
輕資產采用分享模式
新京報：萬達的輕資產被反復提起，如何解讀？如何操作？
王健林：萬達的目標是到2020年，萬達廣場達到400傢，到瞭2025年，10年時間萬達廣場開業要達到1000傢。
我們突然發現地級城市和重要縣級市存有空白，在分析這些年我們投資在這些區域的時候，發現回報也是相當不錯。我們突然發現瞭一個機會，在中國很多地級市、人口比較多的縣或鎮，不要說現代化購物中心，連個多廳的電影院都沒有，發展極度不平衡。
我們也在想，這些地方沒有需求嗎？有需求但為什麼沒人去？第一個原因，跟我們自己的模式一樣，受限於它的房產價格；第二，受限於招商人，去不瞭，這兩點打通之後，就會成為我們的優勢。
但是絕對不能搞房地產銷售模式，那些地方的房價最多就三四千元，成本就要3500元，利潤隻有一百到兩百元，根本無法持續。但是改成投資模式就可以借貸法則。采取分享模式，就是我不出錢，用別人的錢投資，可以參與分紅，並且每年的分紅足夠你的成本。
我們的商業模式這麼多年的運營，已經把所有的輕資產模型測算出來瞭。
相信“穩賺一號”受歡迎
新京報：“穩賺一號”作為萬達新推出的互聯網眾籌金融產品，和過去的P2P產品有什麼不同？
王健林：過去P2P是這樣的，募集眾籌的錢，再放貸給別人，但是放貸過程有些不靠譜，所以造成很多倒閉。但我們的P2P是我們自己的快錢(去年底萬達投資20億元控股快錢)搭建的平臺，眾籌之後再投給自己的萬達廣場，從而形成一個良性循環，相當於左手投錢給右手，右手分錢再分給左手。
隨著近期的降息，我自己判斷這將會是一個極其受歡迎的產品，大傢給這個產品起名叫“穩賺一號”就能看出來。現在預期年收益不低於12%(分紅+資產出售)，我們自己預計肯定在20%以上，現在是4+3模式，原則上第四年賣掉，最遲第七年賣掉，其實到瞭第四年以後，不用擔心，海外基金就會頻頻進入。
這條路如果走得好，我們連發兩期，預計一期50億元，如果收效良好，不排除萬達今後就不再和外部的投資機構合作，可能我們商業地產就隻和內部的快錢合作。
新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150610/3169560.shtml
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